Le diagnostic de pollution des sols de plus en plus au centre des obligations d’informations

De multiples textes organisent les obligations d’informations dans les domaines spécifiques de l’amiante, de la performance énergétique (DPE), des diagnostics de sécurité gaz ou électricité, voire de la pollution des sols… mais aucun texte ne prévoyait avant l’ordonnance n°016-131 du 10 février 2016 une obligation générale d’information à la charge des parties. Depuis le 1er octobre 2016, l’article 1112-1 du Code Civil consacre un tel devoir général précontractuel d’information d’ordre public pesant sur chacune des parties dès lors que ladite information est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

Appliquée par exemple à la pollution des sols, cette obligation d’information dans le cadre d’une transaction immobilière pourrait être considérée par les juges comme présentant un caractère déterminant au delà de tous les textes en vigueur. L’absence d’un diagnostic de pollution des sols pourrait alors mettre en jeu la responsabilité du débiteur de ce devoir général d’information qu’il soit professionnel ou non.

La réalisation d’un diagnostic de pollution des sols lors de la vente d’un terrain quelque soit son historique permettra d’éviter toute contestation ultérieure et sécurisera la transaction pour les parties et pour leurs Conseils.

Produits Bio en terre inconnue pollution des sols et alimentation saine

Manger bio est aujourd’hui une volonté partagée par de plus en plus de consommateurs soucieux de leur santé. Ce désir de retour à une alimentation saine et naturelle pousse ces consommateurs à rechercher des solutions alternatives aux circuits de la grande distribution pour s’approvisionner en produits frais et bio.

Néamoins tout n’est pas si simple et vouloir produire pour soi ou pour des collectifs réunis au sein d’associations peut vite tourner au cauchemar.

C’est le cas de jardins familiaux partagés dans une ville du nord de la France. Après des analyses effectuées sur la production de ces jardins, des taux de polluants largement supérieurs au tolérable sont découvert obligeant à fermer en urgence ces jardins.

Des études seront menées afin de proposer des solutions. Mais un diagnostic de pollution des sols effectué en amont de l’exploitation des terres aurait pu alerter sur un danger. Comme nous pouvons le voir sur la photo prise en 1968, ces parcelles étaient construites et les bâtiments ne laissent planer qu’un faible doute sur la destination industrielle du lieu.

1968_dégradé

 

Après une étude historique des parcelles, le professionnel du diagnostic de pollution des sols aurait effectué des prélèvements de terre pour analyse. Les taux de pollution mis à jour, le danger pouvait être écarté.

Faire réaliser un diagnostic de pollution des sols permet de vérifier que vos usages actuels ou futurs ne mettront pas en danger la santé des occupants ou des utilisateurs directs ou indirects de votre sol.

Même le projet d’un simple potager devrait faire l’objet d’un audit de pollution afin de vérifier que votre désir de bien vous nourrir soit compatible avec le sol que vous exploitez.

Comment évaluer la pollution des sols avant la vente ?

Avant toute vente d’un bien immobilier, ou d’un terrain, il y a un point très important qu’il faut prendre en compte : Savoir si les sols ont pu subir une pollution avant de procéder à la vente.

 

Quelles sont les pollutions possibles au niveau des sols ?

La pollution des sols ne concerne pas que les milieux urbains. Les zones rurales sont également touchées.

Les agents pollueurs revenant le plus souvent sont les hydrocarbures, que ce soit dans les milieux urbains, ou ruraux. Mais les exploitations agricoles sont aussi victimes de pollution émanant de leur activité, qu’elle soit dédiée à l’élevage animal ou qu’elle soit agricole.

 

En quoi consiste un diagnostic ?

Le diagnostic de pollution des sols doit déjà apporter l’identification de ce qui “peut polluer”. Pour cela, il faudra chercher dans l’historique des lieux si une pollution a pu exister, et sa nature, bien entendu.

Ainsi, un site hébergeant par le passé une station-service comportera obligatoirement un risque de pollution aux hydrocarbures, entres autres polluants.

Tout cela se fait grâce à des prélèvements faits dans le sol, mais aussi dans les nappes phréatiques, parmi d’autres contrôles nécessaires.

Il faut aussi vérifier sur quelle surface peut s’étendre cette pollution, elle peut être réduite comme conséquente ! Tout cela n’est pas sans effets sur l’environnement direct, sur les personnes vivant à proximité des lieux et surtout sur le futur projet d’aménagement

 

Qui doit faire évaluer la pollution des sols ?

Aujourd’hui, que l’on soit propriétaire ou bailleur d’un terrain, d’un bien immobilier, ou que l’on soit le futur acheteur ou locataire, il faut connaître l’état du bien en terme de pollution des sols. Hériter du passif environnemental d’un terrain peut avoir des conséquences financières non négligeables. On fera pour cela appel à un organisme habilité à cela, qui procédera aux contrôles nécessaires.

La pollution des sols : un motif pour casser une vente immobilière ?

Que dit la réglementation sur les diagnostics obligatoires ?

 

Il existe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ou la location d’un bien immobilier : performance énergétique, amiante, plomb, loi Carrez, ERNMT, termites, électricité, gaz, assainissement non collectif. Ils visent à informer les futurs acquéreurs ou locataires sur certains aspects du logement ou du local professionnel qu’ils envisagent d’acheter ou de louer. Cependant, et malgré l’impact qu’il pourrait avoir, un diagnostic sur la pollution du sol ne l’est pas… encore ?

 

Quels sont les types de pollutions des sols et leurs conséquences sur la santé ?

 

Les différents types de pollution des sols sont les : métaux lourds, hydrocarbures, engrais chimiques et pesticides mais également la nature même du sol, notamment la nature géologique des roches lors de la mise à jour de la présence de Radon.

Pour la pollution aux métaux lourds, hydrocarbures, engrais chimiques et pesticides, elle peut provenir d’un déversement accidentel ou de la présence antérieure d’une industrie ou d’une exploitation.

 

Les conséquences sur l’environnement sont lourdes comme on le sait déjà. Elles sont également très graves sur la santé (intoxications alimentaires, cancers, perturbations endocriniennes), et encore plus pour les bébés et les enfants, plus fragiles. Si, en plus, vous cultivez un jardin sur ce terrain pour votre alimentation… Gare ! La pollution de votre sol peut contaminer vos aliments.

 

Un diagnostic certifiant que la pollution des sols est antérieure à la vente peut-il permettre de casser une vente ?

 

Oui, ceci constitue un vice caché dans le contrat de vente. Si vous aviez eu connaissance de l’état pollué des sols avant d’acheter, vous n’auriez probablement pas signé ou vous auriez demandé au vendeur de faire dépolluer le sol à ses frais.

 

Donc attention avant d’acheter ! Mais si c’est déjà fait et que vous avez des doutes, il est essentiel de faire procéder au plus tôt à ce diagnostic. Si le diagnostic de pollution du sol se révèle positif, votre notaire pourra vous guider dans les démarches à effectuer et au besoin votre avocat.

 

Cependant, le vendeur peut démontrer sa bonne foi et proposer, comme la loi l’y oblige, de financer à ses frais les travaux de dépollution du sol, à vous de négocier !

diagnostic de pollution des sols : comment le réaliser?

Le diagnostic de pollution des sols effectué dans le cadre de la norme NF X 31-620-2 lors d’une vente / acquisition d’un site (code de mission EVAL) est réalisé suivant les missions A100, A110, A120 et A200.

Dans un premier temps la visite du site, mission A100, permet de procéder à un état des lieux du site. Ceci permettant d’orienter la recherche documentaire, la stratégie de contrôle des milieux et surtout de dimensionner si besoin les premières mesures de précaution et de maîtrise des risques quand elles sont nécessaires.

Les études historiques, documentaires et mémorielles regroupées dans la mission A120 ont pour but de reconstituer à travers l’histoire des pratiques industrielles et environnementales du site, d’une part les zones potentiellement polluées et d’autre part les types de polluants potentiellement présents au droit du site concerné.

Elles permettent, par ailleurs, d’identifier les restrictions ou contraintes d’usages qui pourraient être imposées aux terrains.

La mission A120 consiste en une étude de vulnérabilité des milieux. Cette étude vise à identifier les possibilités de transfert des pollutions et les usages réels des milieux concernés.

Les transferts peuvent s’effectuer par exemple par une nappe sous-jacente, par l’air atmosphérique, par les végétaux cultivés, etc.

Les usages incluent par exemple les habitations, les établissements recevant du public, les zones agricoles, etc.

La mission A200 rassemblera la méthodologie des prélèvements des sols, des investigations du terrain et les analyses des sols à la recherche d’une pollution. L’ébauche d’un schéma conceptuel et les conclusions et recommandations conclue la mission d’audit de pollution des sols.

Diagnostic de pollution des sols : dans quel cas le réaliser ?

Le diagnostic de pollution des sols ou audit de pollution des sols, permet de mettre à jour les conséquences des activités passées ou présentes.

Très utile lors de la vente d’un site sur lequel la connaissance de ces activités n’est pas établie avec certitude, le diagnostic de pollution des sols participe aux différentes obligations du vendeur en informant l’acquéreur et ainsi éviter le risque d’annulation de la vente si une pollution est découverte par la suite.

Lors de la mise en location d’un terrain, d’un bâtiment pouvant accueillir une activité professionnelle, la réalisation d’un audit de pollution des sols permet de faire un point zéro. Les responsabilités de chacun seront clairement établies pour la suite.

Il est important lors d’une réflexion autour d’un projet d’aménagement d’avoir une idée précise de l’état des sols. La découverte tardive d’une pollution des sols peut remettre en cause les usages déjà choisis ou les faire évoluer en fonction de la nature ou de l’étendue de la pollution découverte.

Une question sur le diagnostic de pollution des sols?