Les sites BASIAS doivent obligatoirement faire l’objet d’une information lors de la vente

La cour d’appel de Rennes vient de rendre une décision dans un dossier qui opposait un acheteur et le notaire ayant rédigé l’acte.

Elle vient de donner raison aux acquéreurs qui ont acheté un immeuble parce que le notaire ne leur avait pas donné une information juste. En effet, le site était inscrit dans la Base de données BASIAS et cette information n’avait pas été portée à leur connaissance.

BASIAS est la Base de données des Anciens Sites Industriels et Activités de Services. Base de données gratuite et mise à jour par le Bureau de Recherches Géologiques et Minières, elle répertorie le passé industriel sur l’ensemble du territoire français, pour conserver la mémoire des activités industrielles qui s’y sont déroulées et informer la population.

Le site était en fait un ancien garage de mécanique automobile. De plus le site avait été le lieu d’activité de distribution de carburant et à ce titre, la cuve d’hydrocarbures pouvait elle aussi avoir pollué durablement le sol.

Bien que le site ne soit pas une Installation Classée Pour l’Environnement soumise à autorisation mais simplement à déclaration, le notaire aurait dû informer les acheteurs car l’état potentiel du bien vendu pouvait remettre en cause les qualités réelles de l’immeuble vendu.

La cour d’appel a donc relevé la responsabilité du notaire qui s’était abstenu d’opérer une vérification alors même qu’elle constitue une diligence simple et gratuite que le client d’un office public est raisonnablement en droit d’attendre de son notaire.

Bien évidemment un diagnostic de pollution des sols aurait donné une information claire aux acheteurs avant l’achat définitif du bien. Ils auraient ainsi pu connaître l’état réel du bien, les travaux à entreprendre pour en avoir un usage normal et donc estimer le prix exact du bien qu’on leur proposait.

Bureau site et sol pollué en Savoie et Haute Savoie

Après l’ouverture au mois de mai dernier d’un bureau à Reims, le bureau d’études Diagnostics et Expertises Immobilières ouvre cette année un deuxième bureau à Cluses dédié lui aussi au diagnostic de pollution des sols dans la Savoie et la Haute Savoie.

Pourquoi faire un diagnostic de pollution des sols ?

L’achat d’un terrain ou d’un site ayant accueilli dans le passé de activités de services nécessite la plus grande prudence.

Si vous voulez créer une habitation vous devrez effectuer auprès des services publics un changement de destination et prouver que le sol n’est pas pollué.

Si vous voulez développer une nouvelle activité ou continuer celle existante, vous serez responsable en tant que dernier exploitant de la pollution des sols détectée ultérieurement.

Quel risque en cas de sol pollué ?

Le risque est important avec des conséquences financières et nécessite donc une information précise mais très souvent incomplète lors des transactions.

Faites appel à notre bureau d’études en diagnostic de pollution des sols pour sécuriser la vente ou l’achat de votre bien immobilier afin d’informer et de vous informer précisément.

Cuves de fioul enterrées et pollution des sols

Mesure des composés volatils à proximité d’une cuve enterrée de fioul

Dans le cadre des diagnostics de pollution des sols, les stockages enterrés (cuve d’hydrocarbures, d’huiles usagées…) focalisent l’attention de l’opérateur pendant une grande partie de la prestation. En effet avec les zones spécifiques des activités, ce sont les lieux où se concentrent la majeure partie du risque.

C’est une évidence lors d’un diagnostic de pollution effectué dans un bâtiment d’activité, mais cette particularité est elle transposable à une maison individuelle ?

L’entretien de la cuve de fioul

Cette photo illustre un appareil (PID) utilisé lors d’un diagnostic effectué autour d’une cuve enterrée de fioul après l’achat d’une maison chauffée avec cet hydrocarbure. De toute évidence il y a une très forte présence de composés volatils en profondeur puisque l’analyse de terre effectuée sur un mètre de profondeur n’a pas décelé la présence de polluant. L’hypothèse retenue a été un défaut d’entretien de la cuve avec comme conséquence une fuite d’hydrocarbures dans le jardin.

L’article 27 de l’arrêté du 1er juillet 2004 fixant les règles techniques et de sécurité applicables au stockage de produits pétroliers dans les lieux non visés par la législation des installations classées ni la réglementation des établissements recevant du public, indique bien que c’est de la responsabilité de l’utilisateur de l’installation d’entretenir celle-ci de manière à éviter tout épandage de produit.

Un défaut d’entretien et un défaut d’information

Acheter une maison ayant un système de chauffage alimenté par une cuve fioul enterrée sans aucune information ni sur l’état de l’installation ni sur l’historique de l’entretien c’est s’exposer à un risque. Celui d’hériter d’un sol pollué avec toutes les conséquences environnementales. Et de même si le mode de chauffage au fioul a été abandonné mais que la cuve est restée sur place livrée aux aléas du temps…

Combien de vente de maison réalisée sans l’information nécessaire donnée à l’acheteur ?

Le diagnostic de pollution des sols ne se limite pas aux activités de services. En effet l’expertise et les techniques utilisées sur les sites et sols pollués permettent de mettre en évidence des sources de pollution dans des situations bien différentes et souvent sous estimées.

N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour nous exposer votre problématique

Ouverture d’une agence de diagnostic de pollution des sols à Reims

Afin d’être au plus proche de ses clients, Diagnostics et Expertises Immobilières ouvre une agence à Reims. Cette agence a la responsabilité des diagnostics de pollution des sols dans le Grand-Est et les Hauts-de-France autour des grandes villes de la région : Reims, Metz, Strasbourg,  Troyes, Nancy mais aussi Amiens Arras, Lille et Calais. L’agence intervient aussi en région Centre-Val de Loire et Bourgogne Franche-Comté et réalisera les diagnostics de pollution des sols effectués lors d’une vente mais aussi lors de simple constat en cas de doute sur l’état des sols.

Secteurs d’information sur les sols : un peu de retard

Comme on peut le voir sur la carte d’avancement de la mise en place des SIS (Secteurs d’information sur les Sols), le nombre de départements à jour vis à vis de la règlementation imposant leur publication au 1er janvier 2019 est très faible.

Profitons de l’étude de cette carte pour préciser que la délimitation de ces zones est l’échelle de la parcelle.

Tel le discipliné nuage de Tchernobyl s’arrêtant à la frontière française, les Secteurs d’Information sur les Sols s’arrêtent à la délimitation administrative. Bien évidemment les phénomènes de migration de la pollution dans le sous sol ou les retombées sur les zones environnantes doivent alerter tout acquéreur voisin d’un SIS. En effet, la proximité d’une zone polluée peut avoir un impact néfaste sur un terrain qui ne laissait pas présager le moindre risque. Lors de la réalisation d’un diagnostic de pollution des sols l’environnement immédiat est étudié afin de limiter ou de mettre à jour le risque de pollution des sols. Les sites Basias et Basol sont repérés et plusieurs bases de données sont consultées permettant un historique aussi précis que possible du site d’étude et de l’environnement proche.

pollution des sols audit de pollution

secteurs d’information sur les sols.
Diagnostic de pollution des sols

Le diagnostic de pollution des sols de plus en plus au centre des obligations d’informations

De multiples textes organisent les obligations d’informations dans les domaines spécifiques de l’amiante, de la performance énergétique (DPE), des diagnostics de sécurité gaz ou électricité, voire de la pollution des sols… mais aucun texte ne prévoyait avant l’ordonnance n°016-131 du 10 février 2016 une obligation générale d’information à la charge des parties. Depuis le 1er octobre 2016, l’article 1112-1 du Code Civil consacre un tel devoir général précontractuel d’information d’ordre public pesant sur chacune des parties dès lors que ladite information est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

Appliquée par exemple à la pollution des sols, cette obligation d’information dans le cadre d’une transaction immobilière pourrait être considérée par les juges comme présentant un caractère déterminant au delà de tous les textes en vigueur. L’absence d’un diagnostic de pollution des sols pourrait alors mettre en jeu la responsabilité du débiteur de ce devoir général d’information qu’il soit professionnel ou non.

La réalisation d’un diagnostic de pollution des sols lors de la vente d’un terrain quelque soit son historique permettra d’éviter toute contestation ultérieure et sécurisera la transaction pour les parties et pour leurs Conseils.

Produits Bio en terre inconnue pollution des sols et alimentation saine

Manger bio est aujourd’hui une volonté partagée par de plus en plus de consommateurs soucieux de leur santé. Ce désir de retour à une alimentation saine et naturelle pousse ces consommateurs à rechercher des solutions alternatives aux circuits de la grande distribution pour s’approvisionner en produits frais et bio.

Néamoins tout n’est pas si simple et vouloir produire pour soi ou pour des collectifs réunis au sein d’associations peut vite tourner au cauchemar.

C’est le cas de jardins familiaux partagés dans une ville du nord de la France. Après des analyses effectuées sur la production de ces jardins, des taux de polluants largement supérieurs au tolérable sont découvert obligeant à fermer en urgence ces jardins.

Des études seront menées afin de proposer des solutions. Mais un diagnostic de pollution des sols effectué en amont de l’exploitation des terres aurait pu alerter sur un danger. Comme nous pouvons le voir sur la photo prise en 1968, ces parcelles étaient construites et les bâtiments ne laissent planer qu’un faible doute sur la destination industrielle du lieu.

1968_dégradé

 

Après une étude historique des parcelles, le professionnel du diagnostic de pollution des sols aurait effectué des prélèvements de terre pour analyse. Les taux de pollution mis à jour, le danger pouvait être écarté.

Faire réaliser un diagnostic de pollution des sols permet de vérifier que vos usages actuels ou futurs ne mettront pas en danger la santé des occupants ou des utilisateurs directs ou indirects de votre sol.

Même le projet d’un simple potager devrait faire l’objet d’un audit de pollution afin de vérifier que votre désir de bien vous nourrir soit compatible avec le sol que vous exploitez.

Comment évaluer la pollution des sols avant la vente ?

Avant toute vente d’un bien immobilier, ou d’un terrain, il y a un point très important qu’il faut prendre en compte : Savoir si les sols ont pu subir une pollution avant de procéder à la vente.

Quelles sont les pollutions possibles au niveau des sols ?

La pollution des sols ne concerne pas que les milieux urbains. Les zones rurales sont également touchées.

Les agents pollueurs revenant le plus souvent sont les hydrocarbures et les métaux lours, que ce soit dans les milieux urbains, ou ruraux. Mais les retombées de pollution touchent tout le territoire. En effet la proximité d’une usine peut avoir des conséquences sur tout un territoire.

En quoi consiste un diagnostic de pollution des sols?

Le diagnostic de pollution des sols doit déjà apporter l’identification de ce qui “peut polluer”. Pour cela, il faudra chercher dans l’historique des lieux si une pollution a pu exister, et sa nature, bien entendu.

Ainsi, un site hébergeant par le passé une station-service comportera obligatoirement un risque de pollution aux hydrocarbures, entres autres polluants.

Tout cela se fait grâce à des prélèvements faits dans le sol, mais aussi dans les nappes phréatiques, parmi d’autres contrôles nécessaires.

Il faut aussi vérifier sur quelle surface peut s’étendre cette pollution, elle peut être réduite comme conséquente ! Tout cela n’est pas sans effets sur l’environnement direct, sur les personnes vivant à proximité des lieux et surtout sur le futur projet d’aménagement.

Qui doit faire évaluer la pollution des sols ?

Aujourd’hui, que l’on soit propriétaire ou bailleur d’un terrain, d’un bien immobilier, ou que l’on soit le futur acheteur ou locataire, il faut connaître l’état du bien en terme de pollution des sols. Hériter du passif environnemental d’un terrain peut avoir des conséquences financières non négligeables. Notre cabinet dispose de toutes les compétences, nous nous tenons à votre écoute et prendre en charge votre problématique.

La pollution des sols : un motif pour casser une vente immobilière ?

Que dit la réglementation sur les diagnostics obligatoires ?

Il existe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ou la location d’un bien immobilier : performance énergétique, amiante, plomb, loi Carrez, ERNMT, termites, électricité, gaz, assainissement non collectif. Ils visent à informer les futurs acquéreurs ou locataires sur certains aspects du logement ou du local professionnel qu’ils envisagent d’acheter ou de louer. Cependant, et malgré l’impact qu’il pourrait avoir, un diagnostic sur la pollution du sol ne l’est pas… encore ?

Quels sont les types de pollutions des sols et leurs conséquences sur la santé ?

Les principaux types de pollution des sols sont les : métaux lourds, hydrocarbures, les PCB … mais également les BTEX, les Composés Organiques Hydrogénés Volatils.

Les conséquences sur l’environnement sont lourdes comme on le sait déjà. Elles sont également très graves sur la santé (intoxications alimentaires, cancers, perturbations endocriniennes), et encore plus pour les bébés et les enfants, plus fragiles. Si, en plus, vous cultivez un jardin sur ce terrain pour votre alimentation… Gare ! La pollution de votre sol peut contaminer vos aliments.

Un diagnostic certifiant que la pollution des sols est antérieure à la vente peut-il permettre de casser une vente ?

Oui, ceci peut constituer un vice caché dans le contrat de vente. Si vous aviez eu connaissance de l’état pollué des sols avant d’acheter, vous n’auriez probablement pas signé ou vous auriez demandé au vendeur de faire dépolluer le sol à ses frais.

Donc attention avant d’acheter ! Mais si c’est déjà fait et que vous avez des doutes, il est essentiel de faire procéder au plus tôt à ce diagnostic. Si le diagnostic de pollution du sol se révèle positif, votre notaire pourra vous guider dans les démarches à effectuer et au besoin votre avocat.

diagnostic de pollution des sols : comment le réaliser?

Le diagnostic de pollution des sols effectué dans le cadre de la norme NF X 31-620-2 lors d’une vente / acquisition d’un site (code de mission EVAL) est réalisé suivant les missions A100, A110, A120 et A200.

Dans un premier temps la visite du site, mission A100, permet de procéder à un état des lieux du site. Ceci permettant d’orienter la recherche documentaire, la stratégie de contrôle des milieux et surtout de dimensionner si besoin les premières mesures de précaution et de maîtrise des risques quand elles sont nécessaires.

Les études historiques, documentaires et mémorielles regroupées dans la mission A120 ont pour but de reconstituer à travers l’histoire des pratiques industrielles et environnementales du site, d’une part les zones potentiellement polluées et d’autre part les types de polluants potentiellement présents au droit du site concerné.

Elles permettent, par ailleurs, d’identifier les restrictions ou contraintes d’usages qui pourraient être imposées aux terrains.

La mission A120 consiste en une étude de vulnérabilité des milieux. Cette étude vise à identifier les possibilités de transfert des pollutions et les usages réels des milieux concernés.

Les transferts peuvent s’effectuer par exemple par une nappe sous-jacente, par l’air atmosphérique, par les végétaux cultivés, etc.

Les usages incluent par exemple les habitations, les établissements recevant du public, les zones agricoles, etc.

La mission A200 rassemblera la méthodologie des prélèvements des sols, des investigations du terrain et les analyses des sols à la recherche d’une pollution. L’ébauche d’un schéma conceptuel et les conclusions et recommandations conclue la mission d’audit de pollution des sols.