Le diagnostic de pollution des sols est-il obligatoire

La pollution des sols représente un enjeu environnemental, sanitaire et juridique majeur, notamment lors d’une vente immobilière sur un terrain potentiellement pollué, affecté par des substances chimiques ou des déchets pouvant compromettre l’état du sol et la santé humaine.

Faut-il faire réaliser un diagnostic ?

Dans quels cas le diagnostic est obligatoire ?

Cet article fait le point sur la réglementation, que vous soyez vendeur, acheteur ou professionnel de l’immobilier.

1 / Obligation du diagnostic de pollution des sols selon le Code de l’environnement

La pollution des sols est souvent liée à des activités industrielles ou artisanales anciennes.

Le Code de l’environnement impose un diagnostic de pollution des sols obligatoire dans certaines situations, notamment lors de la cessation d’activité d’une ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement), soumise à autorisation ou à enregistrement.

Mais attention : sur les 500 000 ICPE en France, 450 00 sont des ICPE soumises à déclaration. Seulement 50 000 le sont à autorisation ou à enregistrement.

De plus, de nombreuses activités potentiellement polluantes ont été exercées en dehors du cadre réglementé des ICPE, et peuvent malgré tout avoir laissé des traces de pollution industrielle du sol et donc nécessiter une gestion du sol et même des eaux souterraines.

Par exemple :

. Un ancien atelier mécanique

. Une station-service abandonnée

. Un site répertorié dans la base CASIAS (Carte des Anciens des Sites Industriels et des Activités de Services)

. Un terrain non identifié par l’administration mais soupçonné d’avoir été pollué

Hors règlementation des ICPE le diagnostic peut être imposé par d’autres textes juridiques… notamment le Code civil quand le propriétaire veut vendre le site.

2/ Le diagnostic de pollution des sols selon le Code civil : quels risques pour le vendeur ?

C’est là qu’il faut regarder du côté du code civil, car la seule connaissance d’un risque pour les sols oblige le vendeur à faire réaliser un diagnostic de pollution des sols permettant d’identifier les polluants et les niveaux de pollution des terres.

En effet, connaitre le risque et ne pas partager l’information peut mettre le vendeur en défaut vis-à-vis de l’acheteur.

Plusieurs articles peuvent être concernés par cette situation.

Tout d’abord, le plus connu étant l’article 1641 et les suivants, le vice caché.

Ne pas connaître un défaut ne peut être reproché à un vendeur surtout si celui-ci n’est pas un professionnel. Par contre, avoir une information sur une possible contamination des sols et ne pas la donner est répréhensible.

De là découle d’autres articles intéressants.

L’article 1604, le défaut de délivrance conforme. Vendre un bâti pour un usage d’habitation laisse entendre que l’acquéreur l’achète pour y vivre. C’est-à-dire que vendre une maison alors que vivre à l’intérieur est un risque pour la santé des occupants à cause de la présence de polluants pouvant être respirés ou ingérés peut être reproché au vendeur.

De même l’article 1137, l’obtention du consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges est intéressant. Dissimuler par exemple l’existence par le passé d’une activité polluante est une information dont le caractère est déterminant pour l’autre partie.

Pour toutes ces raisons et bien d’autres d’ailleurs, la réalisation d’un diagnostic de pollution des sols est une obligation légale dans de nombreux cas. Que vous soyez vendeur, acheteur ou professionnel, il est essentiel de connaître vos obligations pour éviter les litiges.

Nous réalisons des analyses de sol et prestations d’étude de terrain sur mesure pour les particuliers, vendeurs, notaires et professionnels de l’immobilier, incluant les études historiques des sites, les sondages et prélèvements de sol conformément à la méthodologie des Sites et Sols Pollués et à la norme NF X31-620-2 en vigueur.

Intervention possible dans toute la France, y compris en zone urbaine, zone industrielle, friches ou zone rurale, quel que soit le type de projet (vente, construction, aménagement) afin d’assurer un état des lieux complet du sol et des risques de pollution.