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Le diagnostic de pollution des sols de plus en plus au centre des obligations d’informations

De multiples textes organisent les obligations d’informations dans les domaines spécifiques de l’amiante, de la performance énergétique (DPE), des diagnostics de sécurité gaz ou électricité, voire de la pollution des sols… mais aucun texte ne prévoyait avant l’ordonnance n°016-131 du 10 février 2016 une obligation générale d’information à la charge des parties. Depuis le 1er octobre 2016, l’article 1112-1 du Code Civil consacre un tel devoir général précontractuel d’information d’ordre public pesant sur chacune des parties dès lors que ladite information est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

Appliquée par exemple à la pollution des sols, cette obligation d’information dans le cadre d’une transaction immobilière pourrait être considérée par les juges comme présentant un caractère déterminant au delà de tous les textes en vigueur. L’absence d’un diagnostic de pollution des sols pourrait alors mettre en jeu la responsabilité du débiteur de ce devoir général d’information qu’il soit professionnel ou non.

La réalisation d’un diagnostic de pollution des sols lors de la vente d’un terrain quelque soit son historique permettra d’éviter toute contestation ultérieure et sécurisera la transaction pour les parties et pour leurs Conseils.

La pollution des sols : un motif pour casser une vente immobilière ?

Que dit la réglementation sur les diagnostics obligatoires ?

 

Il existe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ou la location d’un bien immobilier : performance énergétique, amiante, plomb, loi Carrez, ERNMT, termites, électricité, gaz, assainissement non collectif. Ils visent à informer les futurs acquéreurs ou locataires sur certains aspects du logement ou du local professionnel qu’ils envisagent d’acheter ou de louer. Cependant, et malgré l’impact qu’il pourrait avoir, un diagnostic sur la pollution du sol ne l’est pas… encore ?

 

Quels sont les types de pollutions des sols et leurs conséquences sur la santé ?

 

Les différents types de pollution des sols sont les : métaux lourds, hydrocarbures, engrais chimiques et pesticides mais également la nature même du sol, notamment la nature géologique des roches lors de la mise à jour de la présence de Radon.

Pour la pollution aux métaux lourds, hydrocarbures, engrais chimiques et pesticides, elle peut provenir d’un déversement accidentel ou de la présence antérieure d’une industrie ou d’une exploitation.

 

Les conséquences sur l’environnement sont lourdes comme on le sait déjà. Elles sont également très graves sur la santé (intoxications alimentaires, cancers, perturbations endocriniennes), et encore plus pour les bébés et les enfants, plus fragiles. Si, en plus, vous cultivez un jardin sur ce terrain pour votre alimentation… Gare ! La pollution de votre sol peut contaminer vos aliments.

 

Un diagnostic certifiant que la pollution des sols est antérieure à la vente peut-il permettre de casser une vente ?

 

Oui, ceci constitue un vice caché dans le contrat de vente. Si vous aviez eu connaissance de l’état pollué des sols avant d’acheter, vous n’auriez probablement pas signé ou vous auriez demandé au vendeur de faire dépolluer le sol à ses frais.

 

Donc attention avant d’acheter ! Mais si c’est déjà fait et que vous avez des doutes, il est essentiel de faire procéder au plus tôt à ce diagnostic. Si le diagnostic de pollution du sol se révèle positif, votre notaire pourra vous guider dans les démarches à effectuer et au besoin votre avocat.

 

Cependant, le vendeur peut démontrer sa bonne foi et proposer, comme la loi l’y oblige, de financer à ses frais les travaux de dépollution du sol, à vous de négocier !